Prefeitura de São Paulo

1. A Base de Tudo: O Valor Venal

O Valor Venal é o ponto de partida para o cálculo do seu IPTU.

O que é Valor Venal?

A Prefeitura faz uma estimativa do valor de mercado do imóvel para calcular o IPTU, mas esse valor pode não corresponder ao preço real de venda.

O cálculo leva em conta fatores como: Localização (região e rua), Tamanho (área construída e do terreno) e Características da Construção (tipo, padrão e idade).

A Fórmula Principal

O valor final do seu imposto é encontrado pela aplicação de uma alíquota sobre o Valor Venal, subtraindo os benefícios (isenções ou descontos):

IPTU = (valor venal X alíquota) - benefícios

2. Predial ou Territorial? Entenda a Diferença

Seu IPTU pode ser cobrado como Predial ou Territorial, dependendo da utilização do lote:

• Imposto Predial: Refere-se à construção no terreno (casas, prédios, lojas).
• Imposto Territorial: Refere-se apenas ao terreno em si. É cobrado quando o lote está vazio ou tem uma área construída muito pequena em relação ao seu tamanho total.

3. Benefícios no Imposto Predial: Isenção e Desconto

A legislação garante benefícios automáticos no Imposto Predial (a parte referente à construção) para imóveis de Valor Venal menor. Mas, fique atento: esses benefícios são limitados a um único imóvel por contribuinte.

Atenção: Estes benefícios não se aplicam a garagens ou estacionamentos comerciais.
 

Isenção (Não Paga o Imposto Predial)
 

Você tem direito à isenção total do Imposto Predial se o seu imóvel atender às condições da tabela abaixo e estiver em um dos limites de Valor Venal indicados:
 

Desconto Automático na base de cálculo do IPTU

Se o seu imóvel não atender às condições para isenção, ele ainda pode receber, automaticamente, um desconto no Valor Venal. Esse desconto pode reduzir o valor do IPTU a pagar, pois o valor venal é a base para o cálculo do imposto a pagar.

Atenção: esse desconto não é aplicado diretamente no valor do IPTU a pagar, mas na sua base de cálculo.

A fórmula para calcular o desconto no Valor Venal do seu imóvel varia de acordo com a faixa do Valor Venal antes do desconto:
 

Exemplo:

Como calcular o desconto no Valor Venal (base de cálculo do IPTU):

 Imóvel com Valor Venal antes do desconto: 270.000,00.

Fórmula de desconto para Valor Venal entre 260.000,00 e 390.000,00:

 780.000,00 − (2 × Valor Venal antes do desconto)

Cálculo:
780.000,00 – (2x 270.000,00) = 780.000,00 – 540.000,00 = 240.000,00 (Desconto a ser aplicado no Valor Venal)

Como calcular o Valor Venal com o desconto:

Valor Venal com o desconto = Valor Venal do imóvel sem o desconto – desconto

270.000,00 – 240.000,00 = 30.000,00 (Valor Venal com o desconto)

Conclusão:

Base de cálculo do IPTU antes do desconto 270.000,00

Base de cálculo do IPTU com o desconto 30.000,00

4. Limite de Aumento ("Trava" de Reajuste)

Para evitar aumentos muito altos de um ano para o outro, a lei estabelece um limite para o aumento do seu IPTU, mesmo que o Valor Venal tenha subido mais.

Observação: Terrenos com mais de 500 m² desocupados ou com pouca construção que resultem em excesso de área, podem ter aumento maior. Para evitar isso, certifique-se de que qualquer obra licenciada esteja informada na base de dados da Prefeitura. Acesse o Link para mais informações: Declaração Tributária de Obra Licenciada – DTOL.

Importante!

Você pode consultar o Valor Venal e o cálculo exato do seu IPTU na sua Notificação de Lançamento.

Na página “Explicando seu IPTU”, você pode comparar a cobrança deste ano com a do ano passado e/ou duas cobranças emitidas no mesmo ano.

Emitir 2ª via da Notificação de Lançamento

Entenda cada campo da sua Notificação de Lançamento

Explicando seu IPTU

ATENÇÃO: Este texto é uma síntese informativa. As regras sobre IPTU, Isenções e Descontos estão dispostas na  lei 18330 de 11 de novembro de 2025 e na Lei 15889 de 2013 e suas atualizações