Prefeitura de São Paulo

A Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP) fazem parte da política habitacional da cidade de São Paulo e têm como principal objetivo ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa renda, por meio da produção de unidades HIS. A modalidade HMP atua de forma complementar, atendendo famílias de renda intermediária, especialmente em regiões com infraestrutura, transporte público e oferta de serviços. Os empreendimentos são construídos e comercializados pela iniciativa privada, mas recebem subsídios indiretos e incentivos urbanísticos do município previstos no Plano Diretor Estratégico, como potencial construtivo diferenciado, flexibilização de parâmetros urbanísticos, incentivos fiscais e estímulos para produção habitacional em áreas estratégicas da cidade.

As modalidades são regulamentadas pela Lei de Zoneamento e por decretos municipais que estabelecem regras para construção, comercialização e perfil das famílias que podem acessar esses empreendimentos.

“Esses são instrumentos fundamentais para ampliar o acesso à moradia digna em São Paulo. A HIS e a HMP permitem que milhares de famílias consigam morar próximas de emprego, transporte, escola e infraestrutura urbana. Nosso trabalho é garantir que esses imóveis cumpram sua função social e sejam destinados às famílias que realmente se enquadram nos critérios da política habitacional”, afirma o secretário municipal de Habitação, Diogo Soares.

O que é HIS?

A Habitação de Interesse Social (HIS) é voltada para famílias de baixa renda e possui duas categorias:

•             HIS 1: destinada a famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos;
 •            HIS 2: destinada a famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos.

É importante ressaltar que o que define a HIS é a renda dos beneficiários e não questões como áreas dos apartamentos ou localização dos imóveis. Os empreendimentos HIS recebem subsídios indiretos e incentivos urbanísticos previstos na legislação municipal justamente para ampliar a oferta de moradia acessível em áreas dotadas de infraestrutura na cidade.

Além da renda familiar, os compradores precisam atender critérios como:

•             não possuir outro imóvel residencial;
 •            comprovar enquadramento na faixa de renda;
 •            passar por análise de crédito;
 •            em alguns casos, comprovar vínculo com a região do empreendimento.

O que é HMP?

A Habitação de Mercado Popular (HMP) é destinada a famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos. A modalidade funciona como uma alternativa para famílias que não se enquadram nas faixas da HIS, mas ainda necessitam de condições facilitadas para adquirir um imóvel.

Os empreendimentos HMP também contam com subsídios e incentivos urbanísticos municipais e costumam ser construídos em regiões próximas a corredores de ônibus, estações de metrô e áreas com infraestrutura consolidada.

Como funcionam os empreendimentos?

Os imóveis HIS e HMP geralmente são apartamentos compactos e planejados para atender às necessidades habitacionais das famílias. As unidades precisam seguir padrões técnicos e construtivos previstos na legislação e possuem limites máximos de comercialização definidos pelo município.

Atualmente, os valores máximos permitidos são:

•             até R$ 276 mil para HIS 1;
 •            até R$ 383 mil para HIS 2;
 •            até R$ 537 mil para HMP.

Os valores são atualizados periodicamente conforme índices oficiais da construção civil.

Como funciona o financiamento de uma HIS do mercado privado?

As unidades particulares podem ser financiadas por diferentes modalidades de crédito imobiliário, conforme o perfil da família e o enquadramento do imóvel.

Entre as possibilidades estão:

•             Minha Casa Minha Vida (MCMV);
 •            FGTS;
 •            Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
 •            Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Regras de uso e fiscalização

Nos últimos anos, a Prefeitura de São Paulo ampliou os mecanismos de controle e fiscalização sobre empreendimentos HIS e HMP para evitar o desvirtuamento da finalidade social dessas unidades.

Em 2025, o município publicou o Decreto nº 64.244, que reforçou as regras de comercialização e utilização dessas moradias, incluindo a proibição expressa da locação de curta temporada em unidades HIS e HMP, além da obrigatoriedade de comprovação de renda compatível para compra e locação.

O decreto também estabeleceu medidas de rastreabilidade, regras para contratos de aluguel e responsabilização compartilhada entre proprietários, imobiliárias e plataformas digitais.

A Prefeitura reforça que incorporadoras, imobiliárias, plataformas digitais e proprietários também possuem responsabilidade no cumprimento das normas previstas para os empreendimentos.

Como adquirir um imóvel HIS ou HMP?

As famílias interessadas devem procurar empreendimentos enquadrados nas modalidades HIS e HMP, na qual haverá a verificação se atendem aos critérios de renda exigidos pela legislação. Os empreendimentos devem possuir identificação oficial da Prefeitura de São Paulo, por meio de placas, informando o enquadramento das unidades habitacionais, as faixas de renda atendidas e as regras previstas para comercialização e utilização dos imóveis.

Antes da compra, é importante confirmar:

•             a classificação correta da unidade;
 •            o enquadramento na faixa de renda;
 •            as condições de financiamento;
 •            as regras de utilização do imóvel.

A Prefeitura orienta que os compradores sempre verifiquem a documentação do empreendimento, as informações disponibilizadas no material de venda e busquem canais oficiais antes da assinatura do contrato.

Regras para venda e aluguel de unidades HIS e HMP

As unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) possuem regras específicas de comercialização e locação para garantir que os imóveis atendam, de fato, famílias enquadradas nas faixas de renda previstas pela política habitacional do município.

Durante o período de 10 anos contados da primeira comercialização da unidade ou da emissão do Habite-se, o imóvel deve obrigatoriamente permanecer destinado ao público de HIS ou HMP, conforme sua classificação original. Isso significa que a venda ou o aluguel só podem ocorrer para famílias que comprovem renda compatível com as faixas estabelecidas pela legislação.

A legislação municipal também proíbe a utilização dessas unidades para locação de curta temporada, como anúncios em plataformas digitais de hospedagem. Além disso, existem limites máximos para valores de venda e aluguel, mecanismos de controle documental e regras de fiscalização para assegurar o cumprimento da função social da moradia.

As medidas estão previstas no Plano Diretor Estratégico, regulamentadas pelo Decreto nº 63.130/2024 e reforçadas pelo Decreto nº 64.244/2025, que ampliou os instrumentos de fiscalização e controle sobre a destinação das unidades HIS e HMP na cidade de São Paulo.